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一文學(xué)會(huì)土地閑置費(fèi)與土地滯納金的稅務(wù)處理
發(fā)布時(shí)間 : 2022-01-25 08:23:01
如何稅前扣除土地閑置費(fèi)和土地滯納金？今天，我們將通過一個(gè)稅務(wù)稽查案例來研究閑置土地費(fèi)和滯納金的稅務(wù)處理。
案例介紹w有限公司是2011年9月成立的另一家有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本2億元。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，企業(yè)所得稅由國(guó)稅局管理。2017年10月，地稅局成立聯(lián)合檢查組，對(duì)公司2014 & mdash& mdash稅務(wù)檢查于2016年實(shí)施。
公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目于2015年12月達(dá)到竣工交付條件，2016年11月達(dá)到土地增值稅結(jié)算條件。
中國(guó)地方稅務(wù)聯(lián)合檢查組在開發(fā)成本& mdash在核實(shí)土地成本時(shí)，發(fā)現(xiàn)公司2014年土地成本支出中包含閑置土地3000萬元，土地滯納金360萬元。原因是什么？
原來，該房地產(chǎn)公司于2013年10月通過拍賣方式取得了一幅用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的土地使用權(quán)。后來由于自身原因，一方面未能按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的時(shí)間繳納土地出讓金，導(dǎo)致土地出讓金延期繳納；另一方面，項(xiàng)目沒有按規(guī)定時(shí)間開工建設(shè)，直到2014年才開工建設(shè)。因此，當(dāng)?shù)貒?guó)家部門征收并支付了3000萬元閑置土地費(fèi)和360萬元因逾期開發(fā)閑置土地而產(chǎn)生的滯納金。公司將上述兩項(xiàng)支出計(jì)入土地成本支出，并進(jìn)行后續(xù)核算。
問題一：該土地閑置費(fèi)及土地滯納金在項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，能否扣除呢?根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國(guó)水寒發(fā)〔1995〕110號(hào))第五條第一款規(guī)定:取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定支付的相關(guān)費(fèi)用。具體為:以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為已繳納的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為土地使用權(quán)出讓時(shí)按照規(guī)定繳納的出讓金；土地使用權(quán)以出讓方式取得的，為已支付的土地價(jià)款。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅結(jié)算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因逾期開發(fā)繳納的閑置土地費(fèi)，不得在稅前扣除。
因此，房地產(chǎn)公司繳納的3000萬元土地閑置費(fèi)和360萬元土地滯納金，不得在土地增值稅前扣除。
問題二：該土地閑置費(fèi)及土地滯納金能否在企業(yè)所得稅稅前列支扣除呢?根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第八條:
企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與收入有關(guān)的合理費(fèi)用，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他費(fèi)用，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定:
《企業(yè)所得稅法》第八條所稱相關(guān)支出，是指與取得的收入直接相關(guān)的支出。
《企業(yè)所得稅法》第八條所稱合理支出，是指符合正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者相關(guān)資產(chǎn)成本的必要的、正常的支出。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā):的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第二十七條第一款規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的內(nèi)容如下:
(一)征地費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的費(fèi)用，主要包括土地收購(gòu)價(jià)款或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地用途變更及土地溢價(jià)和超面積支付的相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置搬遷支出、搬遷房屋建設(shè)支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。因此，公司繳納的土地閑置費(fèi)3000萬元可以作為開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅成本在企業(yè)所得稅前扣除。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第十條，計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，不得扣除下列費(fèi)用:
(1)支付給投資者的股息、紅利，如何寫入深圳科技公司等股權(quán)投資收益資金的登記范圍；
(二)企業(yè)所得稅；
(3)稅收滯納金；
(四)罰款、罰金和沒收財(cái)產(chǎn)的損失；
(五)本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出；
(6)贊助支出；
余姚,樟木頭鎮(zhèn)(7)未經(jīng)批準(zhǔn)的準(zhǔn)備金支出；
(八)與收入無關(guān)的其他支出。
根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)所得稅前只允許扣除稅收滯納金，公司按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定繳納的滯納金可以在企業(yè)所得稅前扣除。因此，公司繳納的土地滯納金360萬元也可以在企業(yè)所得稅前扣除。
注:根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā):的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第二十七條第一款規(guī)定，土地滯納金不計(jì)入開發(fā)成本的應(yīng)稅范圍，因此不能從開發(fā)成本中扣除，而應(yīng)從營(yíng)業(yè)外支出中扣除。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的閑置土地費(fèi)可以作為成本支出在企業(yè)所得稅前扣除，后期土地費(fèi)不應(yīng)從開發(fā)成本中扣除，而應(yīng)在其發(fā)生年度作為營(yíng)業(yè)外支出在企業(yè)所得稅前扣除。
最終，州稅和地方稅地方聯(lián)合檢查組針對(duì)上述問題按規(guī)定進(jìn)行了相應(yīng)的稅務(wù)處理。
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